さいたま市で中古住宅を買ってリフォームする総費用シミュレーション2026｜諸費用・税金・補助金まで全部見える化

📅 掲載日：2026年5月｜本記事は2026年5月現在の情報を基に作成しています。税制・補助金制度は予告なく変更される場合があります。最新情報は各自治体・担当窓口にご確認ください。

中古住宅を買ってリフォームする場合、必要なお金は大きく4つに分かれます。

• ① 物件価格(土地+建物):売買契約書に書かれる金額そのもの
• ② 購入時の諸費用:仲介手数料・登記費用・印紙税・住宅ローン関連費用など
• ③ 取得後の税金:不動産取得税(取得後3〜6か月後に納税通知書)・固定資産税(毎年)
• ④ リフォーム費用:屋根・外壁・水回り・断熱・耐震など、入居前にやる工事費

このうち②と③の諸費用は、物件価格のおおむね6〜10%程度が目安と言われています。2,500万円の物件なら150〜250万円ほどです。さらに住宅ローンを組む場合は、ローン関連費用が別途数十万円かかります。

いつ、どのタイミングで何を払う?

タイミング	主な支出
売買契約時	手付金(物件価格の5〜10%)・印紙税・仲介手数料の半額
引き渡し時	物件残代金・仲介手数料の残り半額・登記費用(登録免許税+司法書士報酬)・固定資産税精算金・住宅ローン関連費用
引き渡し後すぐ	リフォーム工事費(契約金・着工金・完成金など、工事会社により分割)
取得後3〜6か月	不動産取得税(納税通知書が届く)
毎年1月1日時点	固定資産税・都市計画税(年4回に分けて納付)

諸費用の中身を1つずつ見ていきます。それぞれ計算式と目安額を出しますので、ご自身の物件価格に当てはめて計算してみてください。

① 仲介手数料(物件価格×3%+6万円+消費税が上限)

不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法で上限が決まっており、物件価格400万円超の場合は「物件価格×3%+6万円+消費税」が上限となります。

• 2,000万円の物件:(2,000万円×3%+6万円)×1.1 = 72.6万円
• 2,500万円の物件:(2,500万円×3%+6万円)×1.1 = 89.1万円
• 3,000万円の物件:(3,000万円×3%+6万円)×1.1 = 105.6万円

支払いは契約時に半額、引き渡し時に残り半額が一般的です。

② 印紙税(売買契約書・ローン契約書に貼る印紙代)

契約書1通につき印紙税がかかります。売買契約書は軽減措置適用で次の通り(2027年3月31日までの作成分)。

契約金額	印紙税(軽減後)
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円

これに加えて、住宅ローンを組む場合は金銭消費貸借契約書にも印紙税がかかります(借入金額に応じて2万円程度)。

出典:国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

③ 登録免許税(所有権移転+抵当権設定)

不動産の名義変更や住宅ローンの担保設定で法務局に納める税金です。中古住宅の場合、一定の要件(床面積50㎡以上で自己居住・新耐震基準適合など)を満たすと軽減税率が使えます。

登記の種類	本則税率	軽減税率
土地の所有権移転登記	2.0%	1.5%(〜2029年3月31日)
建物(中古住宅)の所有権移転登記	2.0%	0.3%(〜2027年3月31日)
抵当権設定登記	0.4%	0.1%(〜2027年3月31日)

所有権移転は固定資産税評価額を、抵当権設定は借入金額をベースに計算します。中古住宅の場合、評価額は実勢価格の6〜7割程度になることが多いです。

この他に、登記手続きを代行する司法書士報酬として5〜10万円程度が加算されます。

出典:埼玉県「住宅又は住宅用土地を取得したときの不動産取得税の軽減制度について」(税制の枠組み)

④ 不動産取得税(取得から3〜6か月後に納税通知書)

埼玉県が課税する税金で、原則として固定資産税評価額×3%。ただし、自己居住用の中古住宅で一定の要件を満たすと、新築された時期に応じて建物の評価額から控除額が差し引かれます。

埼玉県の中古住宅・控除額一覧

建物の新築年月日	控除額
昭和57年1月1日〜昭和60年6月30日	420万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日	450万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日	1,000万円
平成9年4月1日以降	1,200万円

築25〜30年の住宅(平成9年以降建築)なら、1,200万円が建物の評価額から控除されるということです。建物の評価額が1,200万円以下なら、建物分の不動産取得税は実質ゼロになります。これは大きい。

土地の方も軽減があり、「45,000円」もしくは「1㎡あたり評価額(宅地は1/2)×建物床面積×2(200㎡上限)×3%」のいずれか大きい方が税額から減額されます。条件が合えば、土地の不動産取得税もほぼゼロになるケースが多いです。

出典:埼玉県「住宅又は住宅用土地を取得したときの不動産取得税の軽減制度について」

⑤ 固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売買する場合、引き渡し日を基準に売主と買主で日割り精算するのが慣習です。さいたま市の戸建てなら、年額10〜20万円程度が一般的。引き渡しが6月なら、半年分の5〜10万円を売主に支払うイメージです。

⑥ 住宅ローン関連費用

• 事務手数料:金融機関により3〜5万円定額 または 借入額の2.2%(ネット銀行に多い)
• 保証料:借入額の約2%(35年返済・3,000万円借入で60万円前後が目安)。一括前払い式と金利上乗せ式がある
• 団体信用生命保険(団信):基本的に金利に含まれる。がん団信などは金利上乗せ
• 火災保険・地震保険:10年分一括で30〜50万円程度(構造・補償内容で大きく変動)

具体的な数字で見えるようにします。さいたま市で築25年(2001年築・平成13年)の木造戸建てを買って、屋根外壁の塗装と水回りのリフォームをするケースで試算します。

購入時諸費用の内訳

項目	計算根拠	金額
仲介手数料	(2,500万円×3%+6万円)×1.1	89.1万円
売買契約書印紙税	軽減後	1.0万円
ローン契約書印紙税	2,500万円借入	2.0万円
登録免許税(土地・所有権移転)	評価額1,000万円×1.5%	15.0万円
登録免許税(建物・所有権移転)	評価額600万円×0.3%	1.8万円
登録免許税(抵当権設定)	借入額2,500万円×0.1%	2.5万円
司法書士報酬	目安	8.0万円
ローン事務手数料(銀行)	定額型を想定	5.5万円
ローン保証料	借入額×2%目安(金利上乗せ型なら0円)	50.0万円
火災保険(10年一括)	木造・最低限プラン	25.0万円
固定資産税精算金	引き渡し7月想定・半年分	7.5万円
購入時諸費用 合計		約 207.4万円

取得後にかかる税金

項目	計算根拠	金額
不動産取得税(建物)	(評価額600万円−控除1,200万円)×3% → マイナスのため	0円
不動産取得税(土地)	軽減措置で実質ゼロになるケースが多い	0〜数万円
固定資産税・都市計画税(年額)	毎年継続	年10〜15万円程度

築25年の建物は評価額が控除額(1,200万円)を下回ることが多く、結果として建物分の不動産取得税はゼロになります。これが中古住宅取得の大きなメリットの一つです。

総額シミュレーション

項目	金額
① 物件価格	2,500.0万円
② 購入時諸費用	207.4万円
③ 不動産取得税	約 0〜数万円
④ リフォーム費用	500.0万円
総額(税還付・補助金活用前)	約 3,210万円

2026年は中古住宅+リフォームに対する優遇が一気に拡充された年です。代表的な制度を見ていきます。

① 住宅ローン控除(中古住宅も控除期間が10年→13年に延長)

2026年1月1日以降に入居する場合、省エネ性能を満たす中古住宅は控除期間が新築と同じ13年に延長されました。借入限度額も大きくアップしています。

住宅の性能区分	借入限度額(一般世帯)	子育て・若者夫婦世帯
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円
その他(性能不適合)	対象外

• 控除率:0.7%(年末ローン残高×0.7%が所得税から控除)
• 控除期間:13年(2025年の10年から3年延長)
• 子育て世帯=19歳未満の子を有する世帯 / 若者夫婦世帯=夫婦のいずれかが40歳未満
• 床面積要件:原則40㎡以上に緩和(2026年改正)。ただし合計所得1,000万円超の年や、子育て・若者夫婦世帯への借入限度額上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上が必要

たとえば一般世帯が省エネ基準適合住宅(借入2,000万円)を取得した場合、年間最大14万円×13年=トータル最大182万円が戻ってくる計算になります。

出典:国土交通省「住宅ローン減税」

② みらいエコ住宅2026事業(既存住宅の省エネリフォーム・最大100万円)

出典:みらいエコ住宅2026事業【公式】対象要件の詳細【リフォーム】(国土交通省)

③ 先進的窓リノベ2026事業(窓断熱に特化)

窓・ガラスの断熱改修に特化した環境省の補助金です。みらいエコ住宅とは別事業として申請可能(1つの工事には1つの補助金のみ適用)。窓断熱は費用対効果が非常に高いリフォームで、夏の暑さ・冬の寒さ対策として効果絶大です。

④ 給湯省エネ2026事業(高効率給湯器の導入)

エコキュート・ハイブリッド給湯機・エネファームなどの導入に対する経済産業省の補助金です。給湯器の交換タイミングで活用できます。

⑤ 既存住宅売買瑕疵保険への加入(税制優遇の鍵にもなる)

新耐震基準(昭和56年6月以降)に満たない築古住宅でも、住宅瑕疵担保責任保険法人の既存住宅売買瑕疵保険に加入できれば、住宅ローン控除や登録免許税軽減の対象になります。保険加入には事前に住宅検査(インスペクション)が必要です。

⑥ 住宅取得等資金の贈与税非課税の特例

父母・祖父母など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受ける場合、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。省エネ等住宅は1,000万円まで、その他の住宅は500万円までが非課税枠(2026年12月31日までの贈与分)。

出典:国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

中古住宅を買う段階で見落とすと、後で「想定外のリフォーム費用」が発生します。屋根・外壁の専門業として50年やってきた立場から、必ずチェックしてほしいポイントをお伝えします。

① 屋根の状態(売主は隠したがる)

• 屋根材の種類(化粧スレート・瓦・金属屋根)と築年数からメンテナンス時期を逆算する
• スレート屋根は築15〜20年で塗装または葺き替えのタイミング
• 瓦屋根は瓦自体は耐久性高いが、棟瓦・漆喰・防水紙(ルーフィング)が劣化している
• 1階からは見えないため、内見時にドローンや専門業者の点検を依頼するのが理想

② 外壁の劣化(チョーキングとシーリング切れ)

• 外壁を手で触って白い粉がつく(チョーキング)= 塗装機能の限界サイン
• サイディングの目地シーリングがひび割れ・剥離していると雨水侵入リスク
• 築15〜20年以上で塗装履歴なしの物件は、購入直後にほぼ確実に外壁リフォームが必要

③ 給排水管・電気配線(築30年以上は要注意)

• 築30年以上の住宅は給水管が鉄管(亜鉛メッキ鋼管)の可能性があり、内部の錆びで赤水が出る
• 排水管は塩ビ管が普及した時期以降は劣化しにくいが、勾配不良で詰まりやすい場合あり
• 分電盤がアンペア不足だと、家電を増やすとブレーカーが落ちる(交換に5〜10万円)

④ 耐震性(1981年5月以前の旧耐震は要注意)

建築基準法の耐震基準は1981年(昭和56年)6月に大きく改正されました。それ以前に建築確認を受けた「旧耐震」の建物は、耐震診断+耐震補強リフォームを前提に検討すべきです。2000年(平成12年)以降の建物は「新・新耐震」と呼ばれ、より厳しい基準を満たしているため、耐震面では比較的安心です。

建築時期(建築確認日基準)	耐震基準	判断
1981年5月以前	旧耐震	耐震診断+補強リフォーム前提で検討
1981年6月〜2000年5月	新耐震	基本的に住宅ローン控除等の対象。状態確認は必須
2000年6月以降	新・新耐震(2000年基準)	耐震面では比較的安心

⑤ シロアリ・床下の状態

• 築20年以上はシロアリ被害の可能性を必ず点検(床下点検口から確認)
• 湿気・カビ・木部の腐食がないか
• 基礎にひび割れ(クラック)がないか、特に幅0.3mm以上の構造クラックは要注意

① 新築価格が高騰している

建築資材高騰と人件費上昇で、さいたま市内の新築建売価格は土地込みで4,500〜6,000万円台が中心になっています。同じエリアで築20〜30年の中古戸建てなら2,000〜3,500万円台が多く、価格差で1,000万円以上の差が出ます。

② リフォーム代を含めても新築より安く済むケースが多い

2,500万円の中古+500万円のリフォームで合計3,000万円。新築の半額〜2/3で同等の住み心地を手に入れられる可能性があります。

③ 立地選択の自由度が高い

新築建売は分譲開発エリアに限定されますが、中古は駅近・学区内・閑静な住宅街など、自分が住みたいエリアの中で物件を選べるのが強みです。

④ 補助金・税制が中古向けに拡充された

2026年は住宅ローン控除の控除期間が中古でも13年に延長されるなど、国の政策的にも「ストック活用(既存住宅活用)」が強く推進されている年です。

⑤ 自分好みのリフォームができる

「キッチンの位置を変えたい」「リビングを広げたい」「断熱性能を上げたい」など、新築では設計時に決めるしかなかった部分を、自分のライフスタイルに合わせてゼロから設計し直せます。